O iseljavanju, plaćama i rentama; Po čemu je Zagreb bolji od Beograda; Najstrože čuvana tajna Zagreba i prijedlog političkog programa za isti: “Grad vječno niskih renti”

U moru loših vijesti o Hrvatskoj lako je preskočiti ili zanemariti dobre, kojih, naravno, ima. Ponekad se pojavljuju kao naličje loših. Tako je iseljavanje, koje je počelo polako i oprezno, a u zadnje se vrijeme omasovilo, uz brojne traume i drame, uglavnom prepoznato kao loša stvar. Ono, međutim, ima i pozitivno naličje. Nisu sve drame tragedije. Jedna od tih pozitivnih posljedica je statistički fenomen da odlazak dijela radnika preostalim radnicima podiže plaće.

Kako mediji ljudske drame opsežno i dobro prate, a statističke pojave zapostavljaju, tako ću se ja ovdje pozabaviti potonjima i uvezati ih u malo širu priču.

Počnimo od ta dva uočena recentna trenda, iseljavanja i rasta plaća, i upitajmo se kamo vode.

Očito, radi se o povezanim makro fenomenima koji utječu jedan na drugi. Iseljavanje utječe na rast plaća (iako nije jedini faktor), a rast plaća utječe na iseljavanje (iako nije jedini faktor).

Ako razgovarate sa svježe iseljenima većina će istaknuti poboljšanje svog materijalnog položaja kao glavni razlog za odlazak. Taj je materijalni položaj određen, i u domovini i vani, omjerom prihoda i rashoda. Raščlanimo dalje: među prihodima najveći je plaća, a među rashodima najam stana ili rata kredita za isti, nazovimo ih zajedničkim imenom: renta. Zakljucujemo onda da je omjer rente i plaće (priuštljivost rente) najteži uteg na vagi odluke o ostanku ili odlasku.

Ako je to istina onda je moguće odgovoriti i na pitanje do kada će trajati iseljavanje, odnosno u kojem trenutku ono prestaje kao masovna pojava (tekućeg iseljavanja/useljavanja će biti uvijek). To će se dogoditi onda kada plaće dovoljno porastu a rente dovoljno padnu (ili odstagniraju svoje dok plaće rastu) da njihov omjer postane blizak omjeru na potencijalnim odredištima.

O omjeru rente i plaće cemo govoriti još, ali zadržimo se ovdje trenutak kako bismo priznali da je polovica spomenutog razlomka plaća te da je i njen apsolutni iznos također bitan. Mizerna plaća u nekoj pustari gdje živite besplatno bi značila fantastičan omjer, ali bi i dalje bila mizerna plaća. Apsolutni iznos plaće je tim bitniji što je više nečija potrošnja usmjerena na globalno razmjenjiva materijalna dobra kao sto su automobili ili mobiteli, a manje je bitan ako je usmjerena na lokalne usluge kao što su restorani i dječji vrtići.

Možemo reći da su odluke o ostanku i odlasku racionalne. Ljudi uglavnom znaju što je bolje za njih i idu tamo gdje im je bolje. Međutim, bila bi greška predstaviti taj proces kao precizan, hladan izračun. Pri odlukama o migracijama isprepliću se racionalno i iracionalno. Zov novca je toliko jak da aktivira neke iracionalne mehanizme u mozgu, gotovo poduzetničke (poduzetništvo je iracionalno), koji umanjuju percepciju rizika i troškova. Visoka plaća je jasna i jarka zvijezda vodilja, dok o troškovima postoji svijest, ali njihova je puna težina tek daleka slutnja koju ćemo “rješavati kad do njih dođemo”.

Percepcija rente u skladu s tim pleše izmedju racionalnog i iracionalnog, počinje u perifernom vidu i s vremenom se pomiče prema sredistu fokusa. Ona je manji faktor pri odluci o odlasku na neku lokaciju, ali je veliki faktor pri odluci o ostanku na toj lokaciji.

Jednom kada iseljenika pusti adrenalin i stekao je određeno iskustvo počinju racionalne kalkulacije i odluke. Zarađujem dobro, ali … štedim li? Ostavljam li nesto na stranu ili trčim u mjestu, trošeći sve što zaradim? Mogu li i dalje živjeti sa dvoje/troje/petoro sustanara … i koliko dugo? Mogu li ovdje imati smještaj koji ce biti dovoljno moj da savijem gnijezdo i stvorim obitelj? Ima li, dovraga, kakve šanse da ja ovdje nešto kupim? To su realne dileme.

Sada kada smo obrazložili važnost rente i omjera rente i plaće, pogledajmo kako stojimo u odnosu na usporedive zemlje. Ja ću se pozabaviti samo Zagrebom ali koristeći istu metodologiju možete sami provjeriti kako stoje drugi gradovi. Grafikoni koji slijede otkrivaju najstrože čuvanu zagrebačku tajnu.

Napomena o podacima: Numbeo je renomirani sajt koji omogućuje usporedbu gradova po ražnim parametrima. Podatke unose posjetioci sajta. Možemo pretpostaviti da se radi o donekle natprosječno plaćenim građanima pa je moguće da su iznosi plaća ponešto uveličani u odnosu na realno stanje. Svejedno je Numbeo zaprepašćujuće robusan i najbliže je realnom stanju od svih sajtova slične tematike (a pogotovo od državnih statističkih zavoda). Koristite Numbeo često i poboljšajte ga ako možete (unesite podatke za svoj grad).

Uočimo nešto bitno. Iako su u razvijenijim, bogatijim državama i rente i plaće uglavnom više nego u manje razvijenima, radi se o neovisnim varijablama. Na primjer, Beograd se ističe visokim rentama iako su plaće male. To znači da ne možemo priuštljivost nekog grada predvidjeti znajući samo gdje on stoji na ljestvici bogatstva.

A iznenađujući podatak — najbolje čuvana zagrebačka tajna — je priuštljivost glavnog grada Hrvatske, koja je najbolja u širem okruženju. Zagreb ima ukupno najpovoljniji omjer rente i plaće među gradovima usporedivog stupnja razvoja, i daleko bolji nego u mnogo razvijenijim gradovima. Postoje gradovi u kojima su plaće vise, ali su rente još više. Postoje gradovi u kojima su rente niže, ali su plaće još niže. Zagreb ima relativno visoke plaće u odnosu na rente, iliti relativno niske rente u odnosu na plaće.

Važno je naglasiti koliko je to u svjetskim razmjerima rijetkost! U moru fenomena koje je iznjedrila globalizacija mnogi su neočekivani i kontraintuitivni. S jedne strane dogodila se konvergencija imućnosti između bogatih i siromašnih zemalja (očekivano), s druge strane nije se dogodila decentralizacija funkcija i pad važnosti gradova u bogatim zemljama. Naprotiv, oni su nadrasli svoje države i postali globalni gradovi. Pritom su, zbog koncentracije aktivnosti, visokih plaća, priliva novih stanovnika i ograničene nove gradnje, rente otišle u nebo. Mladi u zapadnim zemljama zato često imaju osjećaj da prolaze lošije od svojih roditelja. U potrazi za kvalitetnim poslovima moraju odseliti u velike gradove gdje ih čekaju visoke rente koje im pojedu većinu prihoda i onemogućuju im da se skuće. Ovo je velik problem s kojim se rvu London, Pariz, Berlin, New York, Amsterdam i brojni drugi gradovi.

Povoljna situacija u kojoj se u tom pogledu nalazi Zagreb nije, naravno, produkt političke volje već povijesnih okolnosti. Ali radi se zaista o komparativnoj prednosti koju treba 1) zadržati i 2) reklamirati.

Niska renta već sada djeluje, nevidljivo i medijski neispraćeno, pomažući Zagrebu da zadrži ljude, a mogla bi mu pomoći i da privuče nove. Reklamiranje je tu važno. Rijetki su pojedinci i firme svjesni bilo globalnog problema renti bilo jedinstvenosti zagrebačke situacije (i njene krhkosti).

Omjer rente i plaće se moze poboljšavati na dva načina (koji se ne isključuju): rastom plaća i padom renti. Međutim, visina plaća ovisi o produktivnosti, a na što u kratkom i srednjem roku ne može utjecati grad nego samo država (poreznom politikom).

Gradu je preostalo da se bavi rentom jer na nju može utjecati. Održavanje renti niskima je moguće koristeći uobičajene gradske ovlasti u kombinaciji s tržišnim mehanizmima. Visinu rente određuje ponuda i potražnja, kao i na svakom drugom tržištu. Ako je ponuda stanova dovoljno velika i ako može i dalje rasti, rente će biti niske. Srećom, Zagreb je u ravnici i moze se širiti na tri od četiri strane svijeta. Ključno je da grad prepozna važnost niskih renti i da shodno tome donese urbanističke planove za još neizgrađena područja, osigura sredstva za prometno povezivanje i komunalnu opremu istih, te se pobrine da je postupak dobivanja građevinskih dozvola brz.

Time će grad, više nego bilo kojom drugom mjerom, zadržati postojeće stanovnike i privući nove. Treba li mu to? S obzirom na percepciju iseljavanja kao nacionalne tragedije, zadržavanje ne bi trebalo biti kontroverzno. A sto se tiče novih… treba li grad rasti? Odgovor ovisi o tome kako zamišljate dobar, poželjan grad.

Možda najvažnija funkcija grada (u odnosu na selo) je to sto je on prostor slobode. Nudi više izbora u svemu, od izbora partnera i posla do izbora načina provođenja slobodnog vremena. Veličina grada je definirana brojem izbora koje on nudi.

Poželjan grad nudi sofisticirane i specijalizirane aktivnosti i usluge koje ne postoje u manjim mjestima. I mali grad moze biti ugodan ali specijalizacija je funkcija veličine. Samo velik grad može ponuditi specijalističke usluge u svim područjima. Mali grad ima restoran, veliki grad ima i kineski, vijetnamski i tajlandski. Mali ima nogometni klub, veliki ima i hokejaski. Mali ima frizera, veliki ima i frizera za pudlice. Što je postotak zainteresiranih za neki nišni poduhvat manji, to je veći broj ljudi potreban da bi se stvorila kritična masa potrebna za realizaciju.

Ipak, veličinu grada smo s razlogom definirali brojem izbora koje nudi, a ne brojem ljudi koji u njemu žive. Brojčano veliki gradovi koji ne nude izbore su mogući, štoviše, postoje (Teherane, tebe gledam). Veličina nije brojčanost i ne može se postići dekretom, ona ovisi o stanovnicima, njihovoj kreativnosti i energičnosti.

Dakle, kada se radi o gradovima, brojčanost nije recept za instantni uspjeh, ali jest bitna. Nema raznolikosti ponude, nema specijalizacije, nema skupe infrastrukture (metro), nema bogatstva i raskoši, nema slobode izbora, bez brojnosti. Grad ne treba pokušavati po svaku cijenu steći što vise stanovnika, ali mora razumjeti da je, kada se radi o stanovnicima, više u pravilu bolje, te mora biti otvoren prema rastu.

Konkurencija za ulaganja, poslove, talente, je nemilosrdna. Kako smo ovdje vidjeli, Zagreb ima jednu komparativnu prednost za koju nije ni znao — niske rente. Vizija da ih održi takvima mu može pomoći da se bori i — pobijedi.

Oglasi
Ovaj unos je objavljen u svjetskom tisku. Bookmarkirajte stalnu vezu.

5 odgovora na O iseljavanju, plaćama i rentama; Po čemu je Zagreb bolji od Beograda; Najstrože čuvana tajna Zagreba i prijedlog političkog programa za isti: “Grad vječno niskih renti”

  1. Pike napisao:

    Uvijek si neosnovano optimističan 🙂
    Oš okladu da će i za 10 i za 20 godina Zagreb imati (u najboljem slučaju) isto ili manje stanovnika. Pogotovo kad se maknu dijelovi koji i nisu dio grada. A i ta populacija će biti prosječno starija od sadašnje.

    • Simun napisao:

      Hrvatska ce skoro sigurno imati manje stanovnika, ali Zagreb vjerojatno nece. Da ce prosjecna starost nastaviti rasti to se slazem.

      • mgogala napisao:

        Zagreb ce polako gubiti karakteristike grada. A prosjecna starost stanovnistva moze rasti samo do neke granice, sto znaci da ce i Zagreb izgubiti dio stanovnika, pogotovo onaj koji raspolaze vjestinama iz STEM podrucja.

  2. mgogala napisao:

    Problem s malim rentama je u tome sto iste ulaganja u nekretnine cine neisplativima. Zasto bih kupovao garsonijeru u Zagrebu za 40.000 EUR kada ce mi, po cijeni od 200 EUR mjesecno trebati 200 mjeseci da otplatim samo gole zidove, ne i namjestaj i kucanske aparate, i to pod uvjetom da ne placam porez. Radi se o vise od 16 godina. Buduci da je nase trziste neuredjeno a sudovi ne funkcioniraju, to podstanara koji se oglusi o naredbu za iseljavanje moras tuziti, sto traje godinama. Ne postoji nikakva sigurnost ulaganja, porezna jedva ceka da te odere, a rente su, kao sto si dobro primijetio, niske, tako da ne postoji nikakav razlog za ulaganje u nekretnine. Posljedica toga je da se dobar dio stanova u ponudi moze okvalificirati rjecju koju sam prvi puta cuo od naseg dobrog gradonacelnika: “stakornjaci”. Ukratko, rente su manje, ali se radi o neuredjenom trzistu, vlaznim i trosnim stanovima te neisplativosti ulaganja u nekretnine. Neisplativost ulaganja znaci da ce nasa gradjevinska industrija jos dugo biti na niskim granama, sa malim brojem zaposlenih i sa malim zaradama.

    • Simun napisao:

      Istina je da niske rente cine kupnju stanova iracionalnima u ulagackom smislu, ali nisu jedini parametar. Generacije Hrvata su odgajane da ulazu u beton. Zbog ratnih previranja, inflacija, ekonomskih kriza, lose zastite malih dionicara i ostalog sto je zadesilo druge oblike stednje to se dobrom dijelu pokazalo kao dobar potez.

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava /  Izmijeni )

Google photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google račun. Odjava /  Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava /  Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava /  Izmijeni )

Spajanje na %s